内容:
论我国房地产税制的完善
摘要：我国现行的房地产税制税费种类繁多税负过重，重流转轻保有，且计税依据不合理，相关的配套制度不完善，尚未建立全国统一的住房登记制度和评估制度。我国的房地产税制亟待完善。本文从我国房地产税制现状分析入手，提出我国现行的房地产税制存在的问题及需要改进的地方，并对相关需完善的地方提出建议。以期达到完善我国房地产税制的目的。
关键词：房地产；税制；物业税；完善；
房地产税制改革是一项复杂的系统工程，涉及政府特别是地方政府、房地产商以及普通老百姓各方的利益。我国目前的房地产税收制度存在税费种类繁多税负过重，重流转轻保有；重复课税；课税范围过窄，免税范围过宽；计税依据不合理等诸多问题，严重制约了我国房地产市场的健康发展。因此，我国有必要完善房地产税制，在房地产保有环节征收房产税，优化税收结构，平衡房地产供需关系，合理控制房地产价格。
- 我国现行房地产税收制度体系
我国从1994年开始征收土地增值税，完善了土地开发、占有、交易环节的全部税收，形成相对完善的房地产税制体系。房地产税收体系在从1998年开始实行的住房改革中不断完善和改进，逐步建立适应社会主义市场经济发展现状的房地产税制。按照税收发生的环节，可以分为房地产开发、保有和流转三个环节的税收。这三个环节主要涉及14个税种，实际征收的税种有12种。
其中在房地产开发环节的收有耕地占用税、城镇土地使用税、印花税、营业税、城市维护建设税、企业所得税。
房地产保有环节主要涉及城镇土地使用税、房产税和城市房地产税三种税收。其中城镇土地使用税和房产税是针对内资企业征收，城市房地产税是针对外资企业征收的。房产税是以房屋为征税对象，按房价或出租租金收入征收的一种税。我国房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区的经营性房屋，采用比例税率。一种是按房产出租的租金收入计征，税率为12％；另一种是按房产原值一次减除10％~30％后的余值计征的，税率为1.2％。对个人住宅我国现仅在上海和重庆进行试点征收房产税。
房地产流转环节中，主要税种有营业税、土地增值税、契税、印花税、个人所得税、企业所得税及城镇土地建设税。与营业税和城市维护建设税一同征收的教育费附加费也可以视同税收。房地产开发和流转过程中往往需要进行20多种行政审批，缴纳土地出让金、人防费、规划费、消防费、评价费等，相关的收费项目繁多，各地方的收费情况差异较大。有的收费性质属于地租，有时是服务成本代偿。房地产流转过程中的收费已经逐渐成为地方财政收入的重要组成部分。
- 我国现行房地产税收制度存在的问题
近来年来，我国房地产行业高速发展，房地产税制的完善却停滞不前，致使现行的房地产税制已经不能适应高速发展的房地产行业，严重制约了我国房地产行业的健康发展，综合分析主要存在以下几个方面的问题。1.税种设计不合理，税、租、费重复征收，如针对房产的有房产税和城市房地产税；针对土地的有土地使用税、土地增值税和耕地占用税；针对产权转移，书据、契约或合同，对承受方既课征印花税，又课征契税等。2.税负不公平，针对不同的纳税对象税负不同，内资企业的税负水平高于外资企业。这不符合WTO公平竞争的原则，造成不公平竞争。3.税收征管的配套制度和措施不完善。我国目前还缺乏严密的财产登记制度，影响了税收征管的力度。同时，与房地产税收密切相关的房地产价格评估制度和房地产税收评税政策不健全，再加上许多税种的税基老化，导致税基侵蚀，税收流失现象十分严重。
- 完善我国房地产税制的建议
（一）、完善房地产税种设计，发挥税收的宏观调节作用。如将房产税和土地使用税合并，
在财产税体系中统一设置房地产税。暂停征收土地增值税。扩大不动产税的征税范同，改
变计税依据。使其计税更为合理，收入更具弹性。对于原房产从租计税的税率和办法也应作调整，使税负更公平合理。
（二）、统一内外资房地产税制。我国现行的房地产税制针对内外资企业采取不同的税收政策，如在保有环节，对内外资企业区别对待，内资企业需要缴纳房产税和城镇土地使用税，而对外资企业仅需缴纳城市房地产税，征收范围、税率，计税依据都不相同，不符合公平竞争原则，使税收的征管难度加大，也违背了法律的严肃性和公平性。我国应统一内外资企业的房地产税制，实现公平统一。建议在房地产保有环节对外资企业征收同样的房产税和城镇土地使用税，废除现行的城市房产税，实现房地产税制的内外统一。
（三）、完善税收征管配套制度。加强税收征管，首先要完善各项配套制度。一是要建立和完善房地产产权登记制度。二要建立和完善房地产评估制度。随着房地产市场的发展，我国逐渐以房地产的评估价值作为房地产税的征收依据。所以要制定统一的评估标准，完善评估手段，规范评估程序，为房地产税收提供公平的计税依据。我国税务机关内部缺乏专业的房地产评估人员，故可借鉴国际经验，建立专门的房地产评估机构，规范评估制度，培养一批专业的评估人员。同时税务机关应加强与土地、房产管理等相关部门的联系，实现信息共享，增强税收稽查力度，优化税收环境。
参考文献：
[1]陈金玉．我国房地产税制里理论分析与改革研究[D]．长沙：湖南大学硕士学位论文，2008.
[2]樊勇深化我国房地产税制改革体系构建[J].中央财经大学学报，2008，(9)：23-27．
