内容:
农村宅基地管理之我见
针对当前我市农村宅基地管理面临的新情况和存在的主要问题，结合开展农村面貌改造提升行动，加强农村宅基地管理是当前和今后一个时期亟需破解的一个重要问题，笔者拟结合多年工作实践和日常学习思考心得，对我市农村宅基地现状及管理谈几点粗浅的看法。
一、农村宅基地管理主要面临“批不了、管不住、退不出、流不动”四大难题
（一）批不了。调查发现，多年来我省绝大部分地方农村宅基地审批基本处于停滞状态，一些地方甚至十多年没有批过宅基地。如我市的邯郸县，每100户中每年约有 户需要建房， 年至今没批过宅基地，目前户均宅基地不到 分。宅基地“批不了”的主要原因：一是缺少用地指标。全市 个行政村，以一个村平均一年有3户建房、占用1亩地计算，每年就需要近 万亩，而且主要占用的是村边的耕地或基本农田。近年来国家每年下达我省的耕地转用指标也就1.5万亩左右，即使单列5%用于宅基地，也就750亩左右，无法正常保障农民建房用地需求。二是“指标单列”难以落实。虽然国家要求各地“每年单列3-5%的年度土地利用计划指标用于保障农村建设用地”，但有限的指标要优先用于城镇发展和项目建设，除个别地方拿出少部分指标用于宅基地外，绝大多数市、县没有给宅基地安排指标。三是审批程序复杂成本高。农村建房涉及占用农用地的，与项目用地一样，要单独组卷，报设区市政府审批（省政府委托），从申请到批复一般需要大半年甚至更长时间。有的地方没有严格执行宅基地审批收费有关规定，向农民转嫁收费。如某县申请一处200平方米左右的宅基地，需要缴纳新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、耕地占用税，加上测绘制图等费用，农民需要承担 元左右的费用。
（二）管不住。由于不能满足和保障农民正常建房用地需求，基层土地管理难以到位，农村违法违规用地非常普遍，由此也产生大量矛盾纠纷，我省多年来涉及农村宅基地的信访案件一直居高不下。实地调查中，还发现了一些新情况和新问题，如“村民联户建楼”，即由若干户村民共同筹集资金或引进开发商，在没有任何审批手续和缺少监管的情况下，连片拆除平房，建多层多栋楼房，除满足自己居住外，大部分对外出售。宅基地“管不住”的主要原因：一是村干部私批乱放。在通过正常审批难以获得宅基地的大背景下，一些地方的村委会通过收取一定费用，侵占耕地，私批乱放宅基地。也有一些农户在自己的承包地或通过互换承包地方式，擅自违法建房。二是基层国土部门无能为力。对农村违法占地建房，基层国土部门只能制止，不能强制拆除，在制止无效的情况下，只能移交法院强制执行，但法院也不愿受理此类案件，从而使大量农村违法建房难以有效控制，造成实际管理缺位和无序。三是管理跟不上变化。如对“村民联户建楼”，依据现行法律政策，基层国土部门无法履行正常审批，无法开展确权登记颁证，无法开展监管，不知道该怎么办，怎么管。
（三）流不动。按照现行法律政策规定，农村宅基地使用权只能在本村集体经济组织内部流转，也不允许抵押。但在实际中，宅基地私下流转和交易相当普遍，既有跨行政村的宅基地买卖，也有城镇居民到农村购房置地。这种私下交易由于缺少法律保护，极易产生权属和财产纠纷。
二、对策建议
（一）在存量和增量上做文章。我市村庄占地面积大，不少宅基地闲置浪费，“空心村”现象普遍，既是问题也是潜力所在。应结合开展新民居建设和农村面貌改造提升行动，通过政策引导，资金支持，着力推进内涵挖潜。一是完善县域镇村体系规划，科学设定县域中心村位置和数量。合理确定永久保留行政村和近年内可撤并的村庄。二是对确定的中心村和永久保留的行政村，要聘请有资质的规划设计单位逐村做好村庄规划，框死村界。借鉴曲周县小第八村在新民居建设中的成功经验，坚持规划先行，一张图纸管到底，避免村庄无序、滥建、自由发展。鼓励有条件的地方积极开展中心村建设。支持永久保留村开展旧村改造，加大“空心村”治理力度，充分盘活用足原有村庄建设用地，尽量不占或少占耕地。对近年要撤并的村庄，原则上不再新批宅基地。三是超占收费，闲置收转。对宅基地超占部分，依据《河北省土地管理条例》规定，恢复收取有偿使用费。对只占地不盖房的闲置宅基地，满两年以上的，参照《闲置土地处置办法》规定，由村委会无偿收回。
- 在制度创新上求突破。一是开展宅基地有偿使用试点。2010年国土资源部出台的《关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》（国土资发[2010]28号）明确提出：“经济条件较好、土地资源供求矛盾突出的地方，允许村自治组织对新申请宅基地的住户开展宅基地有偿使用试点。”实际中，我省不少地方早已实行了宅基地有偿使用，每宗宅基地少则几千元，多则几万甚至十几万元。应予以进一步明确和规范，根据不同地方实际情况，制定合理的有偿使用费标准和资金使用管理办法。二是建立宅基地有偿退出机制。对已在城镇购置商品房长期定居，自愿退出农村宅基地且不再申请新宅基地的农民，可通过赎买的办法，从土地出让收益中拿出一定比例给予补偿，保证农民退出宅基地后的福利不低于持有宅基地的福利，将宅基地调剂给符合条件申请宅基地建房的本村村民。对退出宅基地并复耕的，政府可按其退出的宅基地面积给予奖励和补偿，奖励方式可为一次性货币或养老生活补助。农民放弃宅基地后，其农村集体土地承包权益、农民身份享有的政策待遇保持不变。
（三）在规范管理上下功夫。对农村建房和用地管理，虽然面临的难题多、困难大，也应主动作为，在努力“疏”的同时，也要严格“堵”。一是认真落实共同责任机制。按照省委、省政府办公厅印发的《关于建立国土资源执法监管共同责任机制的意见》，对农村违法建房用地的查处，要将有关部门的共同责任落到实处，同时要加强乡镇国土所建设，发挥好巡查、监管职能。二是及时叫停农村联户建楼。成都市曾出现类似情况，造成社会资本大量涌入乡村，许多联建房并没有按规定由农民自住，有的形成新的小产权房，于2009 年底叫停。我市目前联户建楼只在个别地方出现，尚未形成蔓延之势，联户建楼虽然一般不占耕地，但属于自发行为，缺少统一规划、工程质量缺少监管，而且会形成市场交易，存在多种弊端和隐患，应及时叫停，防止继续蔓延和失控。对已开建和有联村并建或联户并建意愿的村庄，要纳入旧村改造或新民居建设管理程序，严格规范运作，实施有序发展。
